L’appartement Type 2 n°B11

Loyer marché : 590 € mensuels, hors charges, hors garage.

Loyer plafond Robien : 49.69 m² + 14.56/2 = 56.97 m² soit 832 € mensuels, hors charges.

Prix de vente : 160.000 € TTC hors stationnement.
Prix de vente y compris stationnement et frais : 177.000 € TTC.

L’amortissement Robien correspond alors à 10.620 € (6% de 177.000 €) qui viennent en déduction des revenus fonciers.

Au-delà de l’avantage fiscal qui crée une charge artificielle sur les revenus locatifs, le réel avantage de l’investissement immobilier réside dans son financement qui agit comme un véritable bras de levier sur la rentabilité.

Pour des investisseurs particuliers, l’immobilier est l’un des rares placements où le financement par un établissement bancaire est possible.

Par le jeu du crédit, c’est en fait le locataire qui prend en charge une partie du remboursement.

Reprenons l’exemple du T2 n°B11 de la Résidence « Les Terrasses de Jade »

Les revenus locatifs annuels, y compris stationnement sont de 7.800 € (650 * 12).

La rentabilité brute de cet investissement, hors impact de la défiscalisation, ressort à 4,4 %.

Finançons l’acquisition au moyen d’un crédit sur 25 ans à taux fixe de 5 % soit 300 mensualités de 1.030 € et d’un apport de 30.000 €.

L’effort d’épargne mensuel ressort à 380 € (1.030€-650€).

Sur 25 ans, l’investissement aura donné lieu au paiement de 114.000 € (380€*300) auquel il faut ajouter les 30.000 € d’apports, soit 144.000 €. C’est la somme qu’aura effectivement consacrée l’investisseur pour son placement.

La rentabilité ressort dès lors à 5,4% avec un loyer non indexé. L’investisseur aura gagné grâce au financement 1 point de rentabilité supplémentaire correspondant à un accroissement de la rentabilité de 23 % !!!

En considérant le loyer actualisé sur 25 ans et en prenant 2% d’indexation par an, le loyer ressort à terme à 1.066 € mensuels, soit une rentabilité finale de 8,9 % !!! C’est le bras de levier d’un crédit à taux fixe, la rentabilité a été doublée.

Ce calcul fait l’abstraction du bénéfice de la défiscalisation et d’une éventuelle plus-value à la revente.

En revanche, il nécessite des loyers réguliers, d’où l’importance du choix de l’emplacement de l’investissement qui est la seule garantie réelle au bon fonctionnement du placement.